פסק-דין בתיק ע"א 27025-08-11

1.         לפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט שלום בת"א-יפו (כב' השופט י' קורן) אשר ניתן ביום 5/6/11 בת"א 20249-10-09, לפיו נדחתה תביעתו של המערער לפינוי המשיבים מבית עסק ולתשלום הפרשי שכר דירה, והתקבלה תביעתם הנגדית של המשיבים להשבת שכר דירה ששולם ביתר. הערעור אינו נסוב על דחיית תביעת הפינוי אלא מתמקד בהיבטיו הכספיים של פסק הדין.

2.         המערער הוא הבעלים הרשום של חנות ברח' לוינסקי 75 תל אביב (להלן - החנות), אותה   ירש מאביו, אשר נפטר ביום 14/9/90. המשיבים שכרו את החנות מאביו של המערער על פי חוזה שכירות מוגנת מיום 11/1/1984, אשר תקופת השכירות החוזית על פיו הנה שנה אחת (להלן - החוזה). דמי השכירות החודשיים הועמדו בחוזה על סך 9,000 שקל (ישן), לתשלום בכל חודש מראש. על פי החוזה יעלו דמי השכירות בכל 3 חודשים החל מיום 1/4/1984 בהתאם לעליית המדד. דמי השכירות שולמו כסדרם במהלך השנים, תחילה לאביו של המערער ולאחר פטירת האב למערער עצמו, בהתאם לדרישות שנשלחו למשיבים מעת לעת. החל משנת 2000 שולמו דמי השכירות ב-12 שיקים מעותדים שמסרו המשיבים למערער. בשנת 2002 שילמו המשיבים למערער דמי שכירות חודשיים בסך 1,340 ש"ח לחודש. בראשית שנת 2004 הודיע המערער למשיבים כי דמי השכירות המוגנים לבית עסק עלו ב-7% מיום 1/1/2003 ועליהם לעדכן את גובה התשלומים לשנת 2003 ואילך. המשיבים סרבו להיענות לדרישתו של המערער והמשיכו לשלם לו 1,340 ש"ח בלבד, כמנהגם בשנת 2002. הדבר חזר על עצמו גם בשנים שלאחר מכן  - עד להגשת התביעה לבית משפט קמא ביום 25/10/2009. לאחר הגשת התביעה שילמו המשיבים למערער דמי שכירות לשנת 2010 בסכום של 1,049 ש"ח לחודש בלבד -  הוא הסכום המגיע למערער לפי תחשיבם של המשיבים.

3.         ביסודה של המחלוקת עמד הפער בין שיעור דמי השכירות שנקבע כמפורט לעיל בחוזה, כפי שיעורו מעת לעת בהתאם לעליית המדד והוראות חוק הגנת הדייר ותקנותיו, לבין שיעור דמי השכירות ששולם בפועל למצער למן לכתו של האב לבית עולמו בשנת 1990.

המערער טען בתצהירו, כי ערב מותו של אביו שלמו המשיבים דמי שכירות של 501 ש"ח לחודש וכי דרישות התשלום שלו מפטירת אביו ב-1990 ואילך בוססו על סכום זה (וראו את התחשיבים שפורטו בסעיף 19 לתצהירו). אין מחלוקת, כי הסך 501 ש"ח הנ"ל היה גבוה משיעור דמי השכירות שנקבע בחוזה. עולה מכאן, כי השינוי נעשה עוד בחיי האב. למשמעות הדבר נחזור בהמשך. 

המשיבים טענו, מנגד, כי המערער "רימה אותם" וכי הם נתנו בו אמון ועל כן עד לשנת 2003 ועד בכלל שלמו את מה שדרש. בתחילת שנת 2004 ערכו, לטענתם, בדיקה של סכום דמי השכירות משום שאלו נראו להם גבוהים מדי, ואז גילו כי הם גבוהים במידה ניכרת מאלו שהיה עליהם לשלם במהלך השנים על פי החוזה.

על רקע האמור לעיל הגיש המערער תביעה לתשלום הפרשי דמי השכירות המגיעים לו, לטענתו, בגין התקופה 2003-2009, ואילו המשיבים הגישו תביעה שכנגד להחזר הסכומים העודפים ששולמו על ידם בשנים 2002-2009.

יוטעם, כי לא הייתה מחלוקת חשבונאית על התחשיבים שהגישו הצדדים, ועל כך שדרישות התשלום של המערער תאמו את ההודעות שקבעו מעת לעת את שיעור העלאת דמי השכירות הבסיסיים שנקבעו בחוזה.

4.         בית משפט קמא הגדיר את השאלה הצריכה הכרעה כך: " האם השינוי בגובה דמי השכירות נעשה מתוך מודעות של הנתבעים והסכמה בדבר שינוי תנאי השכירות, כטענת התובע; או שמא נעשה הדבר כטעות, כטענת הנתבעים, תוך שהנתבעים סומכים על הדרישות המתקבלות בידיהם מעת לעת ואינם בודקים את נכונותן".

בית משפט קמא סבר, כי בידי המערער לא עלה לשכנע שהצדדים הסכימו על שינוי דמי השכירות שנקבעו בחוזה: המערער לא ידע לציין מתי ומדוע הגיעו הצדדים להסכמה; ההסכמה הנטענת לא נעשתה בכתב, וזאת בניגוד לאמור בסעיף 2 לחוזה שלפיו כל שינוי בחוזה צריך להעשות בכתב; בכתב התביעה כלל לא עלתה טענה בדבר הסכמה ועל כן טענה זו היא בבחינת הרחבת חזית; אף לא סביר שהמשיבים הסכימו לוותר על הגנת החוק בכל הנוגע לגובה דמי השכירות. עוד הוסיף בית משפט קמא, כי הלכה היא שלא ניתן להתנות על חוק הגנת הדייר אלא לטובת הדייר, בעוד שבמקרה שלפנינו מדובר בהתנייה לרעתו. נוכח קביעות אלו דחה בית משפט קמא את תביעתו הכספית של המערער וקיבל את תביעתם הנגדית של המשיבים. מכאן הערעור. 

 5.        נקדים ונאמר כי לאחר ששקלנו את טענותיהם של הצדדים הגענו למסקנה כי דין הערעור להתקבל. להלן יובאו הנימוקים למסקנתנו.

6.         אין, כאמור, מחלוקת, כי ערב מותו של אבי המערער בשנת 1990 שלמו המשיבים דמי שכירות של 501 ש"ח לחודש וכי דרישות התשלום של המערער לאחר פטירת האב בוססו על סכום זה. המשיבים ויתרו על חקירתו הנגדית של המערער תוך שהוצהר באופן הדדי כי אין בתיק מחלוקות עובדתיות. על רקע תשתית עובדתית ודיונית זו קבע בית משפט קמא ובצדק, כי  " תחשיב התובע נעשה על בסיס תשלום אחרון ששילמו הנתבעים עובר לפטירת אביו של התובע" (פסקה 12 לפסק הדין). מהאמור עד כה מתחייבות שתי מסקנות: האחת, המשיבים שלמו את דמי השכירות על פי דרישות המערער ללא מחאה במשך תקופה רצופה של כ-14 שנים, החל מפטירתו של האב בשנת 1990 ועד לשנת 2004, שבה בדקו לטענתם את גובה התשלום ונוכחו לדעת שהמערער מרמה אותם; השנייה, אין יסוד לטענתם של המשיבים כאילו רומו על ידי המערער "לפחות משנת 2002" (כדברי המשיבים בכתבי הטענות). יצוין כי בית משפט קמא קבע אף הוא כי טענת המרמה חסרת יסוד וקביעה זו מקובלת עלינו.

7.         בית משפט קמא סבר כי  בידי המערער לא עלה לשכנע כי שיעור דמי השכירות החוזי שונה בהסכמה. עמדתנו שונה:

המשיבים שלמו את דמי השכירות, על פי דרישות המערער, ללא כל מחאה, במשך תקופה רצופה של 14 שנים לפחות. דמי השכירות ששולמו כאמור בפועל היו גבוהים במידה ניכרת מדמי השכירות החוזיים. כך, למשל, ערב פטירת האב שלמו המשיבים 501 ש"ח, בעוד שהחישוב החוזי הנו 326 ש"ח. מדובר בפער של כ-53%. בחודש ינואר 2004 שבו גילו המשיבים לטענתם את הטעות שלמו 1340 ש"ח במקום 898 ש"ח, היינו כ-49% יותר. רואים אנו כי אין מדובר כלל ועיקר בפערים המהווים עניין של מה בכך.

תשלום דמי שכירות בשיעור העולה על דמי השכירות החוזיים יכול לנבוע משלוש סיבות: הסכמה, טעות משותפת, או מרמה.

נוכח תשלום דמי השכירות במשך כ- 14 שנים רצופות לפחות, שראשיתן עוד בחיי האב, מצד אחד, והפער המשמעותי בין מה ששולם לבין הסכום החוזי, מצד שני, האפשרות כי התשלום הנו פרי של הסכמה שהשתכללה מסיבה זו או אחרת עוד בחייו של האב - מסתברת יותר מהאפשרות כי יסודו של התשלום בתרמית של האב או בטעות. במצב דברים זה, עובר הנטל (המשני) אל כתפיהם של המשיבים להראות כי אין הדבר כך.  והנה לא הובאה על ידי המשיבים כל ראיה של ממש שיש בכוחה לסתור את המסקנה כי יסוד התשלום בהסכמה. אדרבא, בחינה מדוקדקת של כתבי טענותיהם של המשיבים ושל תצהיריהם מעלה, כי המשיבים לא טענו כלל כי אביו של המערער רימה אותם או שמדובר בטעות שנעשתה על ידי האב. טענתם היחידה של המשיבים הייתה כי המערער (ולא האב) רימה אותם, כאשר ראשיתה של המרמה, לטענתם, היא "לפחות" בשנת 2002, היינו, כ-12 שנים תמימות לאחר פטירתו של האב.

זאת ועוד: ב"טבלת הפרשי מחירים" שהגישו המשיבים לבית משפט קמא (מוצג 9 של המשיבים) ציינו המשיבים, כי " בין השנים 1984-2001 (כולל) לא הייתה כל מחלוקת בעניין דמי השכירות. המחלוקת החלה לאחר פטירתו של אביו של התובע". כמו בית משפט קמא אף אנו סבורים כי את אמירה זו יש לפרש בהקשרה הרחב, אולם לטעמנו במסגרת זו יש לייחס חשיבות לפלוגתא כפי שעלתה מכתבי הטענות. נוכח גרסתם של המשיבים בכתבי טענותיהם, שלפיה רומו על ידי המערער בלבד (ולא על ידי האב), אין סיבה שלא לפרש את האמור בטבלה כפשוטו, היינו, כי תשלום דמי השכירות עד לשנת 2001, או למצער עד לפטירתו של האב, נעשה בגדריה של הסכמה. העולה מן האמור הוא, שדרישות התשלום שהוצאו על ידי המערער לא חרגו מגדריה של אותה הסכמה והתבטאו בעדכון בלבד.

8.         בית משפט קמא זקף לחובת המערער את סעיף 2 לחוזה השכירות שלפיו כל שינוי בהסכם צריך להעשות בכתב, אלא שהלכה פסוקה היא, כי צדדים לחוזה רשאים להתנות עליו ולשנות את הוראותיו בלי להיות מוגבלים לפרוצדורה או לצורה מסויימת דווקא, וחוזה יכול להווצר או שתשונה הוראה מהוראותיו, גם בדרך של התנהגות, הגם שבמקרה כזה מן הדין שהתנהגות הצדדים תשקף את גמירת דעתם לסטות מהוראות החוזה (ע" א 956/90 פזגז חברה לשווק בע"מ נ' גזית הדרום בע"מ). עקרון יסוד זה חל גם על תניות מסוג סעיף 2 לחוזה  דנן (ראו והשוו:  ע"א 346/88 אביבי נ' בן זכריה, פסקה 8, בהקשר להודעה בכתב על מימוש אופציה). בענייננו, התנהגותם העקבית של הצדדים במשך 14 שנים לפחות משקפת כדבעי גמירת דעת לסטות מהוראות החוזה.

9.         אין בידינו לקבל את עמדתו של בית משפט קמא כי העלאת טענת ההסכמה על ידי המערער מהווה הרחבת חזית. התביעה והתביעה שכנגד התבררו במאוחד, ובכתב הגנתו לתביעה שכנגד טען המערער במפורש כי דמי השכירות שולמו על ידי המשיבים בהסכמה מלאה הן לאביו (סעיף 4א) והן למערער (סעיף 5א). בכך די כדי ליצור מסגרת דיונית להעלאת טענה זו.

10.       בית משפט קמא קבע כי הצדדים היו מנועים להתנות על שיעור דמי השכירות שנקבע בחוזה לרעתם של המשיבים. אין בידינו לקבל מסקנה זו. ההלכה הפסוקה פסלה התנאה על ההגנות הקבועות בחוק הגנת הדייר (ע"א 4100/97 רינדר נ' ויזלטיר). בענייננו, שבו מדובר במושכר שהוא בית עסק, לא נקבעו דמי השכירות על פי החוק ותקנותיו, אלא בהסכם שנערך בין בעל הבית והדייר ומשכך, אין מניעה לשנות בהסכמה את שיעורם הבסיסי. מסקנתנו זו מתיישבת יפה עם מגמת הפסיקה לפרש את הוראות חוק הגנת הדייר בצמצום (ע"א 10308/06 שטוב נ' כונס הנכסים הרשמי, פסקה ל"ז וריכוז האסמכתאות שם).